杨某诉朱某房屋买卖合同纠纷案

【案情概要】

2018年3月19日，徐州美房第壹房屋置换经济有限公司作为中介，原被告双方签订房屋买卖协议，约定被告将将位于徐州市云龙区宝龙广场的一处房屋出卖给原告。协议签订后，原告依约支付房款，被告将房屋交付给原告使用，但迟迟未协助原告办理房屋过户。原告遂诉至法院要求被告承担违约金30万元并配合原告办理过户。

【案件分析】

我所接到被告的委托后，我们在梳理案件中发现，涉案房屋系婚后购买，虽然暂时未办理房产证但是仍然属于夫妻共同财产。并且在房屋买卖合同上未见被告妻子签字，同时原告也并无证据证明被告具有其妻子的委托授权，故被告的行为属于无权处分。在此种情况下，合同虽然有效，但是如无被告妻子配合无法完成房屋产权转移。因此原告只能以此追究被告的违约责任，但无法要求被告配合过户。在庭审中我们考虑到委托人的意愿，最终我们作出如下调解建议：原告仅要求其诉请的十分之一违约金（3万元），被告配合原告办理房屋过户但对于房屋过户所产生的各种税费均有原告自行承担。

【律师建议】

无权处分的人处分夫妻共同财产财产，该合同可能有效，但即使有效，若无另一方配合也无法完成物权转移。因此，买房人在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻同意处分的证明，尽量保留夫妻双方共同同意卖房的证据，以免侵犯其他共有人的权利，同时为了充分保障自己的权利。在买房时，应向房产登记部门、小区物业以及邻居等多了解房屋状况。最好要求夫妻双方当面签字，共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，宜要求出售方提供公证委托等手续。

郑某成、郑某如诉朱某土地承包经营权转让合同纠纷案

【案情简介】

朱某通过郑某成介绍与郑某如签订《农村土地永久转让协议书》约定朱某以4万元购买郑某如门前土地120平方米。2019年7月18日，朱某将54000元交给了郑某成，郑某成将其中的40000万元交给郑某如。同时，朱某请郑某成帮忙组织施工人员在上述土地上施工建造房屋，使用费用由朱某支付。该房屋建成后不久便被政府予以拆迁，朱某取得补偿款48300元、误工费500元。郑某将其取得土地补偿款8800元转交给了朱某。后朱某向法院起诉要求郑某成、郑某如返还土地转让款5400元。

【案件分析】

朱某与郑某如签订的《农村土地永久转让协议书》的内容违反了《中户人民共和国土地管理法》第二条、《合同法》五十二条的规定（彼时《民法典》未生效，《合同法》为有效状态），双方签订的转让协议无效。在本案涉案合同双方都有过错的情况下。土地补偿款应当归于于郑某如，对于违章建筑的补偿款因该建筑物系朱某建设，所以该笔补偿款应当归属于朱某。贰郑某成取得的14000元因无法律依据属于不当得利，应当返还给朱某。我所根据以上分析提交了代理意见，最终法院判决二被告返还朱某所支付的54000元。

【律师心得】

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，其中包括上述所建房屋所用的宅基地，这是国家对广大农村集体经济组织成员的福利，组织成员之外的其他人无权享有。另外，双方所签订的买卖合同效力，虽然是双方真实意思的表示，合同是成立的，但因违反合同法第五十二条第五项违反法律、行政法规的之规定，并不会产生效力，当然也办理不了产权登记。

上述的房屋平时居住一般不会出现太大的矛盾和纠纷，但如遇到行政征收时，面对数额巨大的拆迁补偿款，出卖人往往会不讲诚信，将拆迁补偿款占为己有，小产权房买房人往往会诉之法院要求出卖方返还房屋拆迁补偿款后，其判决结果往往会是认定该买卖合同无效。依据《合同法》相关规定，合同被认定无效后自始是无效的，其法律后果就是双方互负返还义务：买房人应将房屋返还出卖人，出卖人有义务返还购房款及利息给买房人，如果造成买房人损失的，卖房人还需赔偿损失，但对于拆迁房屋价值升值的部分，买受人的合法权益很难得到保障。在此提醒广大小产权购房者在签订合同时约定一定要注意两个方面“一是拆迁该房的补偿款全部归买房人所有；二是购房合同被法院认定无效后，合同条款的该约定仍然有效”。